Modifica strutturale nel mondo del Catasto: banditi i “vani”, via ai “mq”

Al Senato passo in avanti nella riforma del catasto. Introdotto il valore d’affitto per la determinazione delle imposte. Calcoli sui mq più equi tra le regioni. Come reagiranno le tasche degli italiani? 

 

Cambia tutto il sistema catastale! Niente più calcoli in base ai vani, adesso si terrà conto solo dei metri quadrati.

Almeno così sembrerebbe…Niente di definitivo, infatti, ancora. Ieri è stato compiuto un piccolo passo avanti verso la riforma, con l’approvazione, alla commissione Finanze del Senato, dell’articolo 2 del disegno di legge delega di riforma del sistema fiscale(che contiene la riforma del Catasto e il riordino delle “taxexpenditures”, le detrazioni fiscali).

Il testo, nel suo complesso, dovrebbe ricevere il via libera venerdì, per poi essere portato in aula la prossima settimana.
La speditezza dell’esame dipende, secondo quanto dichiarato il relatore e presidente della Commissione,Daniele Capezzone (Pdl), dal ‘clima di ampia condivisione’ del testo, che ha definito un ‘piccolo miracolo’; giudizio condiviso anche dal capogruppo Pd Marco Causi.

Si attende adesso l’ultimo passaggio alla Camera e perché la riforma del catasto sia operativa, occorreranno almeno tre o quattro anni. Ma la Commissione Finanze del Senato ha fatto un notevole passo in avanti, sull’impianto complessivo del nuovo sistema.

Si parte proprio dal sistema di misurazione di immobili residenziali e uffici: non più in vani, ma in superfici espresse in metri quadri. 

La metratura dei vani, oggi, varia da città a città. Un appartamento categoria A2 a Milano, infatti, corrisponde a 100 mq, contro i 109,98 di Brindisi e i 98,52 di Pisa, segnala l’Agenzia delle Entrate.

I valori fiscali saranno indicizzati ai prezzi di mercato, con due parametri: il valore locativo (l’importo ricavabile teoricamente in caso d’affitto), che sarà la base per le imposte sulle rendite e il valore di vendita, come base per i passaggi di proprietà. Il valore dei fabbricati sarà, quindi, legato al mercato e il calcolo terrà conto dei tre anni precedenti al varo della legge. Lavoro difficile, tenuto conto che sono circa 63 i milioni gli immobili sparsi sul territorio italiano.

Non si è ancora deciso, però, a quale dei due valori indicizzare Imu e Tasi.

In Commissione, c’è l’impegno all’invarianza di gettito e cioè a far sì che i nuovi parametri non generino maggiori esborsi per i cittadini. In realtà, con questi nuovi valori ci sarà chi pagherà di più e chi meno. Le nuove determinazioni saranno impugnabili anche per merito e cioè se l’importo delle tasse che ne deriva sarà ritenuto troppo alto. 

Sarà un vero e proprio“algoritmo” a mettere insieme i livelli di mercato, con le caratteristiche del singolo edificio: conteranno scale, anno di costruzione, piano, esposizione, riscontro d’aria, affaccio, presenza o meno dell’ascensore, riscaldamento centralizzato o autonomo e stato di manutenzione. Considerando che sarà previsto anche un “regime transitorio”, intanto verrà utilizzata la banca dati dell’Agenzia del Territorio.

La riforma prevede che i contribuenti potranno richiedere in “autotutela” la rettifica delle nuove rendite catastali, con l’obbligo di risposta entro 60 giorni. Il principio della riforma è l’invarianza di gettito: all’incremento dei valori dovrebbe corrispondere una modifica – in senso opposto – di aliquote e detrazioni, con particolare riferimento alla Tasi.

Le differenze, regione per regione, allo stato attuale sono abissali. Nel totale nazionale (dati forniti dal Ministero dell’Economia) il valore catastale medio attuale è di 55.058 euro, contro un valore di mercato medio di 197.660 euro. Finiranno, così, – almeno è auspicabile – le differenze di rendita tra le varie regioni e città. Ma mi chiedo: finiranno anche i pochi spiccioli rimasti nelle tasche degli italiani?

 

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